Les charges récupérables (ou charges locatives) sont les dépenses payées par le bailleur qu’il peut ensuite se faire rembourser par le locataire. Mais la liste est limitative : elle est fixée par décret, et tout ce qui n’y figure pas reste à votre charge. Voici la liste complète et la méthode pour les régulariser correctement.
Le principe : une liste limitative
Le bailleur ne peut récupérer que les charges expressément prévues par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toute charge hors liste reste à la charge du propriétaire. Trois grandes catégories existent :
- les dépenses liées aux services rendus à l’usage du logement ;
- les dépenses d’entretien courant et de petites réparations des parties communes ;
- certaines taxes locatives.
La liste des charges récupérables
Eau et énergie : eau froide et chaude des occupants, eau des communs, électricité des communs, énergie de chauffage collectif, entretien de la chaudière collective.
Ascenseur : électricité, exploitation, petites réparations et entretien courant de la cabine, des portes et du mécanisme.
Parties communes intérieures : électricité, produits d’entretien, ampoules, entretien de la minuterie, du tapis, des vide-ordures, petites réparations.
Espaces extérieurs : entretien des espaces verts, des allées, voies de circulation, aires de stationnement, élagage.
Hygiène : fourniture de sacs et sels, entretien des conduits de ventilation, désinsectisation, enlèvement des ordures (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, TEOM).
Personnel : une partie de la rémunération du gardien ou de l’employé d’immeuble, selon les tâches qu’il assure (entretien et sortie des poubelles : jusqu’à 75 % ; nettoyage et entretien : selon barème).
| Type de charge | Récupérable ? |
|---|---|
| Consommation d’eau du locataire | Oui |
| Entretien courant de l’ascenseur | Oui |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Oui |
| Remplacement d’un ascenseur | Non (gros travaux) |
| Honoraires de syndic | Non |
| Ravalement de façade, toiture | Non (gros travaux) |
Ce qui n’est PAS récupérable
Restent à la charge du bailleur : les gros travaux (ravalement, réfection de toiture, remplacement d’équipements vétustes), les honoraires de syndic, les frais de gestion, la taxe foncière (hors TEOM), et tout ce qui relève de l’amélioration ou de la mise aux normes.
Pour les charges de copropriété, la répartition entre bailleur et locataire mérite un point dédié : lisez notre article charges de copropriété : que paie le bailleur, que paie le locataire.
Provisions et régularisation annuelle
En pratique, le locataire verse chaque mois une provision pour charges, estimée d’après le budget prévisionnel. Une fois par an, le bailleur doit procéder à la régularisation :
- Totaliser les charges réelles récupérables de l’année.
- Comparer avec les provisions versées par le locataire.
- Réclamer le complément (si les provisions étaient insuffisantes) ou rembourser le trop-perçu (si elles étaient excessives).
- Tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
Important : la régularisation est obligatoire et annuelle. Le décompte par nature de charges doit être communiqué au locataire un mois avant la régularisation.
La rétroactivité limitée à trois ans
Si vous oubliez de régulariser, vous pouvez réclamer les charges des trois dernières années seulement. Au-delà, elles sont prescrites. Là encore, mieux vaut régulariser chaque année pour éviter d’accumuler un rattrapage difficile à présenter au locataire.
Comment Strova vous aide
Strova suit vos provisions pour charges mois par mois, calcule automatiquement la régularisation annuelle en comparant provisions et charges réelles, et édite le décompte par nature à remettre au locataire. La distinction loyer/charges apparaît aussi sur chaque quittance.
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