Le dépôt de garantie protège le bailleur contre les éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations). Mais son montant, ses conditions de restitution et les retenues possibles sont strictement encadrés. Voici tout ce qu’il faut savoir pour ne pas commettre d’erreur, ni payer d’indemnité de retard.
Le montant maximum autorisé
Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location :
| Type de location | Montant maximum |
|---|---|
| Location nue (vide) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
Ce montant est fixé dans le bail et versé à la signature. Il ne peut pas être révisé en cours de bail, même si le loyer augmente. Attention : pour la location nue, dès lors qu’un dépôt est exigé, il ne peut jamais dépasser un mois de loyer hors charges.
Bon à savoir : si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (rare), aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
À ne pas confondre
Le dépôt de garantie n’est ni une caution, ni le premier loyer :
- La caution (ou garant) est une personne qui s’engage à payer si le locataire ne le fait pas. Voir notre article sur le sujet, à venir.
- Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lui-même.
Le dépôt ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer : le locataire doit régler tous ses loyers jusqu’à la fin, puis attendre la restitution.
Le délai de restitution
À la fin du bail, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai qui dépend de l’état des lieux de sortie :
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie faisant apparaître des différences | 2 mois |
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision (jusqu’à 20 % du dépôt) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété, pour couvrir une éventuelle régularisation de charges.
Les retenues possibles
Vous pouvez retenir des sommes sur le dépôt de garantie, mais uniquement de manière justifiée :
- loyers ou charges impayés ;
- réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations du locataire (au-delà de la vétusté) ;
- régularisation de charges non encore soldée.
Chaque retenue doit être appuyée par un justificatif : devis, facture, décompte de charges, ou état des lieux comparé. Vous ne pouvez pas retenir de somme pour de l’usure normale (vétusté). La distinction entre dégradation et vétusté se joue dans l’état des lieux : c’est pourquoi un état des lieux précis est indispensable.
Les intérêts de retard
Si vous ne restituez pas le dépôt dans le délai légal, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique : ne traînez pas.
Exemple : pour un loyer de 700 € hors charges, chaque mois de retard coûte 70 € au bailleur. Mieux vaut restituer dans les temps, quitte à conserver la provision légale en copropriété.
La marche à suivre, étape par étape
- Réaliser l’état des lieux de sortie de façon contradictoire le jour de la remise des clés.
- Comparer avec l’état des lieux d’entrée et identifier les éventuelles dégradations.
- Chiffrer les retenues sur devis ou factures, et préparer un décompte écrit.
- Restituer le solde dans le délai de 1 ou 2 mois, accompagné du décompte détaillé.
- Conserver les preuves d’envoi (lettre recommandée, virement daté).
Comment Strova vous aide
Strova centralise le dépôt de garantie de chaque bail, calcule automatiquement le délai de restitution applicable et génère le décompte de sortie à partir de l’état des lieux comparé. Vous gardez une trace claire des sommes versées, retenues et restituées.
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