Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a beaucoup fait parler en 2025 et 2026. Entre rumeurs de disparition et vraie réforme, faisons le point sur ce qui change réellement, et ce qui reste inchangé, pour les bailleurs qui louent en meublé.
Le LMNP n’a pas disparu
Première mise au point : le statut LMNP existe toujours en 2026, et ses deux régimes (micro-BIC et réel) restent en place. La réforme votée porte sur un point précis : le traitement des amortissements lors de la revente. Le reste du fonctionnement quotidien est inchangé.
Le vrai changement : les amortissements réintégrés dans la plus-value
C’est LA mesure de la réforme (article 84 de la loi n° 2025-127). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention d’un bien LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Concrètement : auparavant, l’amortissement réduisait votre revenu imposable sans alourdir la plus-value à la revente. Désormais, les amortissements pratiqués (hors mobilier) viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable.
Conséquence : un bien revendu après plusieurs années d’amortissement peut voir son impôt sur la plus-value sensiblement augmenter. L’avantage de l’amortissement pendant la location reste réel, mais une partie est désormais « reprise » à la sortie.
Ce qui reste inchangé
- L’amortissement reste déductible pendant la durée de location au régime réel : il continue de réduire, voire d’annuler, l’imposition de vos loyers année après année.
- Le régime réel BIC conserve tous ses atouts : déduction des charges, amortissement du bâti et du mobilier, report des déficits sur 10 ans.
- Le micro-BIC n’est pas concerné par la réintégration : comme l’abattement forfaitaire ne génère pas d’amortissement, il n’y a rien à réintégrer à la revente.
- Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les revenus locatifs (la hausse de CSG 2026 vise le capital mobilier, pas l’immobilier).
Micro-BIC ou régime réel en 2026 ?
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire | Charges réelles + amortissement |
| Plus-value | Pas de réintégration | Amortissements réintégrés |
| Idéal si | Peu de charges, détention courte | Charges/crédit, optimisation des loyers |
| Comptabilité | Très simple | Plus exigeante (bilan) |
Le micro-BIC redevient intéressant pour les bailleurs qui visent une revente à moyen terme, puisqu’il échappe à la réintégration. Le régime réel reste imbattable pour effacer l’impôt sur les loyers pendant la détention, surtout si vous conservez le bien longtemps.
Et la location meublée de tourisme ?
Attention à ne pas confondre LMNP « longue durée » et meublé de tourisme (type Airbnb), qui a subi sa propre réforme avec la loi Le Meur : abattements micro-BIC abaissés (30 % pour les non classés, 50 % pour les classés) et seuils revus. Si vous louez en courte durée, c’est un sujet distinct à traiter spécifiquement.
Faut-il encore investir en LMNP ?
Oui, dans bien des cas. Le LMNP au réel reste l’un des régimes les plus efficaces pour réduire l’imposition des loyers, en particulier si vous conservez le bien longtemps (l’effet de la réintégration est dilué par les abattements pour durée de détention sur la plus-value). La bonne décision dépend de votre horizon de revente et de votre situation : faites une simulation avant de choisir.
Pour comparer avec la location nue, lisez nos guides bail nu ou meublé et déclaration des revenus fonciers.
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